Reputa: Báo cáo Social Listening - Thị trường Bất động sản Xanh

Từ năm 2020, nhu cầu sống xanh, sống hoà mình vào thiên nhiên của người dân ngày một tăng cao nhưng tốc độ bê tông hoá khiến những khoảng xanh dần bị thu hẹp. Do đó, để mang lại không gian sống xanh, trong lành cho cư dân, nhiều chính sách phát triển dự án xanh đã ra đời – trở thành xu thế trên thị trường bất động sản.

Hệ thống đô thị Việt Nam hiện đã phát triển khá mạnh về số lượng và chất lượng. Tính đến năm 2019, tổng số đô thị là 835 với mức độ đô thị hoá 39,2%, tăng trưởng khá cao so với khu vực. Tuy nhiên, những khó khăn, thách thức vẫn còn nhiều, nhất là trong bối cảnh biến đổi khí hậu diễn biến ngày càng phức tạp. Từ năm 2020, nhu cầu sống xanh, sống hoà mình vào thiên nhiên của người dân ngày một tăng cao nhưng tốc độ bê tông hoá khiến những khoảng xanh dần bị thu hẹp. Do đó, để mang lại không gian sống xanh, trong lành cho cư dân, nhiều chính sách phát triển dự án xanh đã ra đời – trở thành xu thế trên thị trường bất động sản. Trong năm vừa qua, ghi nhận tại thị trường miền Nam và miền Bắc cho thấy một số chủ đầu tư lớn như Vingroup, Novaland, Ecopark, Phú Mỹ Hưng… đã đưa đã đưa yếu tố xanh vào hàng loạt dự án.

Dưới đây là các số liệu được phân tích từ Reputa – Social Listening Vietnam Platform về thị trường bất động sản xanh trong 6 tháng vừa qua.

Hiểu thế nào về bất động sản xanh?

Tại Việt Nam, khái niệm về bất động sản (BĐS) xanh hay đô thị xanh còn khá mới, nhiều người vẫn hiểu bất động sản xanh là bất động sản có nhiều công viên, cây xanh, mặt nước... hoặc có thêm việc sử dụng năng lượng sạch như pin mặt trời và trồng cây xanh trên mái. Một số khu đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM được gọi là đô thị sinh thái hay đô thị xanh cũng chỉ dừng lại ở mức độ có nhiều cây xanh, tổ chức không gian công cộng tốt. Điều đó đúng nhưng chưa đủ để có thể gọi là đô thị xanh.

Theo Reputa, để một bất động sản chuẩn xanh cần đáp ứng được các tiêu chí về: Không gian xanh & vị trí xanh; Công trình xanh – Vật liệu xanh – Thiết kế xanh; Các tiện ích xanh như công viên, bảo tồn, cảnh quan danh lam thắng cảnh và các chứng chỉ xanh do các tổ chức uy tín chứng nhận. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần nhìn nhận, không phải thêm tiêu chí xanh vào một dự án là có thể đánh giá đây là “công trình xanh” hay công trình sinh thái, mà bắt buộc công trình phải xanh từ nội tại của sản phẩm. Bởi lẽ, khách hàng hiện nay đều là “người tiêu dùng thông minh”. Họ chú trọng đến chất lượng cốt lõi của sản phẩm và quan tâm tất cả từ khâu thiết kế, thi công, sử dụng vật liệu, hoàn thiện và hoạt động của công trình sau này.

Hình ảnh minh hoạ định nghĩa bất động sản xanh

Việc phát triển đô thị xanh ở Việt Nam còn gặp nhiều trở ngại, như hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn kém, môi trường nhiều nơi bị ô nhiễm nghiêm trọng, dân số đông nên hạn chế về quỹ đất xây dựng, đội ngũ chuyên gia quy hoạch còn ít và trình độ chưa cao. Ngay trong chiến lược quy hoạch phát triển hệ thống đô thị của nước ta đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 còn thiếu định hướng phát triển đô thị sinh thái, đô thị xanh, đô thị thích ứng với biến đổi khí hậu và thực tế cũng chưa xây dựng được bộ tiêu chí về đô thị xanh.

Ngoài cây xanh công cộng, các chủ đầu tư, nhà thầu cần quan tâm hơn nữa đến hệ thống cây xanh nằm trong các công trình tư nhân như nhà ở đơn lẻ, cơ quan... Quy hoạch đô thị cần phải đặt yếu tố xanh lên hàng đầu. Không gian xanh đô thị không chỉ có cây xanh đường phố, công viên mặt nước mà cần phải có cái nhìn toàn diện hơn bao gồm các hành lang xanh, vành đai xanh, thị trấn sinh thái, công viên sinh thái, khu sản xuất nông nghiệp chất lượng cao, vùng trồng hoa, vùng bảo tồn cây xanh, trục xanh cảnh quan... Các yếu tố trên trong quy hoạch và quản lý quy hoạch không gian xanh của đô thị xanh hiện đại cũng cần phải được nhận thức đầy đủ.

Người mua nhà đang thay đổi hành vi

Theo báo cáo được phân tích bởi công cụ Social Listening – Reputa, người mua nhà hay bất động sản nói chung ngày một khắt khe hơn trong việc lựa chọn không gian sống. Và với tình hình dịch bệnh hiện nay, yếu tố không gian sống xanh, đồng bộ tiện ích cùng các yếu tố về sức khoẻ đã và đang được quan tâm hơn, khiến cho BĐS xanh trở thành xu hướng lựa chọn hàng đầu.

Cụ thể, khách hàng đang nhắm tới những dự án có nhiều tiện ích nội khu, có diện tích mảng xanh lớn. Như vậy không chỉ chính sách nhà nước đang có sự thay đổi theo hướng khuyến khích mạnh mẽ việc phát triển dự án xanh và chủ đầu tư có tiềm lực đang đầu tư đáng kể vào không gian xanh, mà bản thân người mua nhà cũng đang thay đổi tiêu chí chọn lựa chỗ ở.

Biểu đồ phân tích yếu tố ảnh hưởng “Dịch vụ tiện ích, Cơ sở vật chất” của dự án

Dịch COVID-19 đã tạo nên những thay đổi đáng kể trong hành vi và thói quen của người Việt. Cụ thể, trong “Dịch vụ tiện ích, Cơ sở vật chất” của các dự án thì yếu tố Hệ sinh thái chiếm tỉ lệ nhiều nhất với 28,3%. Dịch bệnh không những làm thay đổi thói quen ăn uống của người tiêu dùng như chuyển hướng sang các thực phẩm tốt cho sức khoẻ, tăng hệ miễn dịch, mà còn thay đổi các thói quen vui chơi giải trí của họ như hạn chế đến những nơi đông người. Điều này cho thấy ý thức về việc bảo vệ sức khoẻ cho bản thân và gia đình đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của người dân. Do đó, các sản phẩm bất động sản xanh, gắn với sức khoẻ, gần gũi với thiên nhiên, có tính biệt lập được cho là sẽ lên ngôi trong thời gian tới.

Biểu đồ phân tích yếu tố ảnh hưởng “hệ sinh thái”

Các dự án BĐS thường tập trung vào 2 nhóm tiện ích chính: Tiện ích công cộng (47%) và Khu phức hợp giải trí (53%), trong đó Trường học và Bệnh viện là những tiện ích thiết yếu được quan tâm nhiều nhất, đối với Khu phức hợp giải trí khách hàng đang quan tâm đến các Tiện ích “xanh” giúp nuôi dưỡng sức khoẻ thể chất lẫn tinh thần như Công viên, Khu nghỉ dưỡng, Khu thể thao...

Ngày nay, khái niệm về một căn hộ lý tưởng đã có sự thay đổi, không còn gói gọn trong bốn bức tường mà mở rộng ra sự hài hoà tổng thể cùng các tiện ích trong toàn bộ dự án. Đặc biệt đối với tập khách hàng là những gia đình trẻ thành đạt, guồng quay cuộc sống bận rộn đòi hỏi khả năng cân bằng giữa công việc và thời gian cho bản thân, gia đình, thì một môi trường đủ đầy tiện ích từ giáo dục, y tế cho đến vui chơi, mua sắm là lựa chọn giúp tối ưu thời gian cũng như chi phí. Điều này đã tạo nên “cuộc đua tiện ích” đầy tính cạnh tranh giữa các dự án bất động sản xanh.

Biểu đồ phân tích yếu tố ảnh hưởng “Dịch vụ tiện ích”

Triển vọng nào cho 2021

Theo phân tích dữ liệu từ Reputa, trong thời gian tới, mặc dù thị trường còn nhiều biến động song lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản vẫn sẽ ghi nhận nhiều tích cực, cụ thể các động lực có thể kể đến bao gồm:

• Hệ sinh thái xanh (chiếm 24,6%): Sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn và năng lực thực hiện dự án là những nguyên nhân khiến chủ đầu tư thay đổi trong thiết kế và cung ứng dịch vụ với những xu hướng mới trên thị trường bất động sản. Ngoài xây dựng đáp ứng nhu cầu để ở, để nghỉ ngơi, thì họ còn chú trọng đến mảng cây xanh, sức khoẻ cộng đồng, công nghệ và an toàn nơi ở.
• Vị trí đắc địa, phong thuỷ (chiếm 28,84%): Bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực “Ngoại thành, ven đô” với những dự án lớn nằm ở vị trí ven đô như Khu đô thị Aquacity nằm ở phía Đông TP.HCM hay dự án Ecopark cách trung tâm Hà Nội 25km. Đây là những nơi có vị trí "đắc địa”, giao thông thông kết nối với con đường huyết mạch dẫn ra trung tâm. Một yếu tố khác là phong thuỷ cũng được khách hàng đặc biệt quan tâm.
• Tiện ích hiện đại, chính sách bán hàng (chiếm 19,51%): Tiện ích xanh, tiện ích đẳng cấp như khu vui chơi giải trí, công viên ven sông, hệ thống y tế, trường học các cấp chuẩn quốc tế, khu thể thao trong nhà và ngoài trời... sẽ hấp dẫn nhiều khách hàng. Các chương trình ưu đãi và chính sách hỗ trợ tín dụng như cho vay lãi suất thấp, trả góp lãi suất thấp thu hút nhiều người quan tâm.

Ngoài ra, về thị trường nói chung, nhà nước đang tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc xem xét tỷ trọng đầu tư chiếm tỷ lệ cao ở phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, căn hộ bình dân, nhà ở giá rẻ, tiếp đến là phân khúc căn hộ trung cấp và cuối cùng chiếm tỷ lệ nhỏ là phân khúc căn hộ cao cấp. Đồng thời, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án thương mại giá thấp, nhà ở xã hội cho thuê.

Song song, nhà nước tiếp tục bám sát thị trường để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, bất cập của chính sách, pháp luật và những tác động của dịch COVID-19 nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Cơ hội và các dòng đầu tư bất động sản nhiều hơn cũng đòi hỏi các doanh nghiệp và các nhà đầu tư chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, hình thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả hơn.

Biểu đồ phân tích động lực và rào cản ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng

Ngược lại với động lực, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít rào cản, khó khăn. Qua công cụ Social Listening – Reputa, nhận thấy một số dự án đang gặp các vấn đề tiêu cực về pháp lý như chưa được cấp phép xây dựng, bị gán ghép sai thông tin... Nguyên nhân sâu xa có thể đến một phần từ hệ thống các văn bản pháp lý còn chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo, nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Biểu đồ minh hoạ sự vụ nổi bật của thị trường

Trên đây là một số nội dung phân tích về thị trường bất động sản xanh trong 6 tháng qua dưới góc nhìn và bộ chỉ số đo lường của Social Listening, được thống kê phân tích bởi Reputa.

Xem báo cáo đầy đủ tại đây.

Dữ liệu được Reputa (công cụ Social Listening Việt Nam) sử dụng dựa trên các từ khoá chính và từ khoá biến thể liên quan đến bất động sản xanh. Reputa xử lý dữ liệu từ các nguồn báo chí, trang tin điện tử, mạng xã hội (Facebook, YouTube) và blog cá nhân sử dụng Tiếng Việt với phương pháp lấy mẫu tối đa sai số 5%.